Rudy PARDON 06 98 00 86 91

Tantièmes de copropriété

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Il y a dans toute copropriété un certain nombre de charges communes qui sont à répartir proportionnellement entre tous les copropriétaires, cette quote-part ou tantièmes est communément exprimée en millièmes.

Toute copropriété est soumise à un règlement valable pour tous les propriétaires, mais aussi pour leurs locataires. Seules les charges incombant aux parties communes seront à répartir.

Si la copropriété est un immeuble, les parties communes sont les fondations, les façades, le toit, la chaufferie et les autres locaux communs, l’ascenseur et les escaliers, mais aussi les sols des couloirs et du hall d’entrée, les espaces verts… Eclairage, chauffage et entretiens divers seront les charges à répartir. Sans oublier les gros travaux ponctuels comme un ravalement de façade ou la réfection du toit.

Si la copropriété concerne un lotissement de maisons individuelles, les parties communes sont la route, des espaces verts… Les frais d’éclairage, d’entretien et de déneigement de la route ainsi que ceux du jardinier seront à répartir.

C’est au syndic de copropriété que revient la responsabilité de faire établir par un diagnostiqueur immobilier certifié les diagnostics de surface Loi Carrez. Ces diagnostics concernent l’intégralité des parties communes, mais aussi des parties privatives de la copropriété. Les tantièmes ou millièmes de chaque copropriétaire seront ainsi calculés et serviront de base à la répartition de toutes les charges communes.

Le diagnostiqueur se rend sur le terrain afin de bien visualiser la copropriété (immeuble ou lotissement) et ses contours. Il mesurera ensuite chaque partie de la copropriété afin d’en établir tous les plans et d’en calculer toutes les surfaces. Les millièmes détenus par chaque propriétaire sont alors calculés, auxquels on ajoute proportionnellement ceux des parties communes pour déterminer les tantièmes de chacun. Ces calculs seront alors soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires puis intégrés au règlement de la copropriété. Ils seront dès lors utilisés pour le calcul de la répartition des charges.

Valeur vénale

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La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande à une période donnée, en tenant compte de son état, de ses atouts et de la tendance du marché.

De nombreux évènements font qu’à un moment ou un autre de sa vie, un propriétaire ait besoin de connaître le plus précisément possible la valeur vénale de son bien.

Pour établir un contrat de mariage ou au contraire pour procéder au partage lors d’un divorce ou encore pour une succession.

Pour la déclaration annuelle de son portefeuille boursier immobilier ou pour vérifier que le calcul des différents impôts et taxes que l’on doit acquitter se fait sur une base juste.

Pour préparer un dossier de financement en vue de gros travaux de rénovation de son bien immobilier ou tout simplement pour préparer la mise en vente de ce bien.

Les méthodes utilisées pour déterminer la valeur vénale

Pour éviter toute subjectivité, faites procéder à l’évaluation de votre bien par un expert immobilier. Quatre méthodes sont utilisées ensemble ou séparément pour fixer la valeur vénale d’un bien immobilier :

1.- Par comparaison : après une visite détaillée des lieux, l’immeuble à évaluer est comparé avec des immeubles similaires ayant été évalués récemment lors d’une vente ou pour tout autre raison judiciaire ou administrative.

2.- Par addition et soustraction : on évalue le prix du terrain, on lui ajoute le prix de construction actuel d’un bâtiment identique auquel on retranche une quote-part de vétusté du bâtiment existant.

3.- Par actualisation : si l’immeuble appartient à un investisseur, sa valeur est déterminée par les revenus locatifs moyens qu’il a générés sur une période donnée que l’on compare à ceux d’immeubles similaires dont on connait la valeur vénale.

4.- Par indexation : cette méthode ne peut s’utiliser que si le bien a été évalué récemment. Il suffit alors d’indexer l’ancienne valeur vénale sur le prix actuel du marché.

Dans tous les cas, l’expert immobilier vous remettra un rapport d’expertise daté et signé.